COMENTARIO MARLMORO

Tambien les refresco con articulos firmados con nombres y apellidos de profesionales periodistas economicos.

La refinanciación de la deuda de Colonial anunciada el viernes, que evitará la quiebra de la inmobiliaria, tiene algunos elementos sorprendentes en su letra pequeña. Así, además de reducir su volumen de deuda de 7.000 a 2.095 millones, tendrá un plazo de carencia de cinco años para devolver el capital más los intereses, plazo en el que los acreedores de la empresa no verán ni un euro. Igualmente, los 1.015 millones de deuda de la llamada 'Colonial mala' (filial que agrupa el suelo y la actividad promotora) es considerada irrecuperable por los bancos acreedores.

Según fuentes del proceso de refinanciación, el objetivo de la refinanciación es reducir una deuda "totalmente inasumible" por Colonial -los 7.000 millones citados- hasta un nivel que pueda devolver con los ingresos recurrentes que obtiene su negocio a día de hoy (los 2.095 millones). Por tanto, los bancos acreedores asumen que la diferencia es una deuda que no van a poder cobrar; y que la que sí es cobrable no se recuperará hasta pasados los cinco años de carencia mencionados, siempre que para entonces la empresa que preside José Luis Bruguera tenga liquidez suficiente para pagarla.

En caso contrario, habrá que volver a refinanciar cuando concluya ese plazo, aunque será mucho más fácil que ahora porque el volumen de deuda es mucho más pequeño (Colonial llevaba más de un año negociando la refinanciación firmada el viernes). Por otro lado, las citadas fuentes aseguran que el tipo de interés aplicable a esta deuda no supera el del crédito original.

Respecto a la diferencia con la deuda original, se le da salida de varias formas en el acuerdo. La primera es convertirla en capital en la mega-ampliación que acometerá la inmobiliaria en cuanto sea aprobada por su junta de accionistas. Ahí se convertirán 1.900 millones de euros, en los que se incluyen los créditos que tienen La Caixa y Popular, principales accionistas de Colonial después de ejecutar los créditos de su antiguo presidente, Luis Portillo. Este canje se realizará después de una ampliación ordinaria con aportación dineraria que pretende que los accionistas minoritarios no se diluyan en el capital, aunque no se espera que acuda prácticamente nadie a la misma.

La segunda es el canje de 1.350 millones de euros de bonos convertibles en acciones; estos bonos proceden de la primera refinanciación de la compañía en septiembre de 2008, cuando parte de la deuda original se transformó en estos instrumentos, y se canjearán antes de la ampliación de capital.

La deuda de la 'Colonial mala', incobrable

En tercer lugar, quedan otros 1.015 millones de deuda adscritos al negocio de promoción inmobiliaria, los activos más ilíquidos y que más valor han perdido en el crash inmobiliario, sobre todo el suelo. La medida adoptada para resolver este problema ha sido la más traumática: se segregan todos los activos y pasivos de este negocio en una nueva compañía filial al 100% de Colonial -la 'Colonial mala'-, pero sin recurso a la matriz por su deuda; es decir, Colonial no responde de esos 1.015 millones con su negocio ni con sus activos en alquiler (los buenos).

¿Cómo se va a devolver esa deuda, entonces? En teoría, esta filial se va a dedicar a vender estos activos al mejor precio posible -se descarta por completo continuar la actividad de promoción-, y el producto de esas ventas será con lo que se repague la deuda. Pero en la realidad el precio que se pueda obtener por esos inmuebles, si es que logra venderlos, será muy inferior a la deuda con la que se financiaron en su día. Con lo cual los bancos asumirán una pérdida muy elevada, si no total.

"Los bancos han asumido que es una deuda de casi imposible recuperación y que tendrán que provisionarla", admiten las fuentes consultadas. Esta deuda pertenece a los principales bancos del sindicado -Royal Bank of Scotland, Calyon y Eurohypo-, así como a varios bancos y cajas españoles que tienen préstamos bilaterales fuera del sindicado, aunque por importes muy inferiores.

Según las citadas fuentes, el importe del crédito sindicado se repartirá en un 45% en la nueva deuda de Colonial, en un 30% en el canje de deuda por acciones y en un 25% en la deuda de la 'Colonial mala'. La deuda de esta filial también tiene un vencimiento de cinco años y los intereses se capitalizan y se pagan al final, en el improbable caso de que se puedan pagar.

OTRO MAS....

Articulo firmado por : Enrique Utrera/Ruth Ugalde, nada de otras "Opciones" anonimas e indocumentadas. En este caso dos prestigiosos periodistas de prensa economica con nombre y apellidos que opinan objetivamente sobre la gran reestructuracion y la exitosa refinanciacion realizada por InmoColonial.
Lean y asi tendran una vision objetiva y real, nada de "Opciones" basicas y baratas con primaria no terminada segun se deduce de todo lo que pega.

Hace apenas una semana que Inmobiliaria Colonial conseguía cerrar la ansiada refinanciación de sus 6.000 millones de deuda y, ahora, la compañía ha desvelado uno de los altos precios que ha tenido que pagar para sellar este acuerdo: cortar a la mitad el valor de sus activos.

Sólo en los últimos seis meses del año, durante los cuales estuvo peleando con su banca acreedora la nueva estructura de su deuda de 6.000 millones, ha tenido que meter un tijeretazo del 25% al NNNAV (valor neto de los activos, neto de impuestos, y que tiene en cuenta el valor de mercado de la deuda y los instrumentos financieros), el indicador más realista sobre el importe al que podrían venderse sus activos, que se ha situado en 0,12 euros por acción, frente a los 0,16 que valía en junio.

Y es que este recorte se suma al ya aplicado el pasado verano, cuando asumió una pérdida del 30%, que se ha terminado demostrando insuficiente para que las entidades acreedoras acordaran darle otra oportunidad. Éste pacto sólo ha llegado cuando ha llevado hasta el 47% la caída del valor.

La fuerte rebaja aplicada al NNNAV en los últimos seis meses de 2009 contrasta con la subida de que, en cambio, tiene el NAV –la valoración antes de impuestos, sin incluir los otros factores citados- que respecto al cierre del primer semestre del año pasado refleja una mejora del 7%, hasta los 0,10 euros. La explicación está en el impacto de los 1.900 millones de euros en los recursos propios que ha supuesto el proceso de reestructuración de la deuda del grupo, otra vez, la carta que ha determinado la jugada toda de Colonial durante 2009.

Hasta junio, este ratio había caído un 41% respecto a 2008.Por lo tanto, la inmobiliaria participada por La Caixa y Banco Popular ha hecho un ejercicio de realismo en línea con la delicadísima situación que atraviesa el sector inmobiliario español.

Suma y sigue, porque con el año 2009 acabado, Jones Lang LaSalle, CB Richard Ellis y BNP Paribas Real Estate han valorado el patrimonio inmobiliario del grupo en 7.038 millones de euros, que supone una caída del valor de la cartera del 21,2%.

Dicho de otra manera, que dentro del amplio abanico de referentes que se pueden coger para valorar a la compañía, el más generoso le mete un recorte de casi una cuarta parte, mientras que el más ajustado a la realidad del mercado (y el más doloroso), lo cercena a la mitad.

Se mire con el cristal que se mira, la conclusión es que una de las mayores y mejores inmobiliarias de España ha hecho un severo ajuste a sus valoraciones para adoptarse a la realidad más cruel de todas: la que marcan los bancos. ¿Qué moralejas se puede sacar si se extrapola este análisis al resto de empresas del sector?

Refinanciación

La rebaja del NNNAV o NAV triple neto se produce después de que el grupo haya cerrado una larga negociación para refinanciar su deuda financiera. El acuerdo supondrá la capitalización parcial de la deuda mediante dos ampliaciones de capital, es decir, que las entidades acreedoras, antes que no cobrar, han preferido convertir sus créditos pendientes de cobro en acciones de la empresa.

Este movimiento ha hecho que, tras el apretón de manos con los acreedores, Colonial haya reducido un 38% su endeudamiento financiero neto hasta los 4.545 millones de euros. Esta cifra supone el 64,2% del valor de los activos del grupo frente, al 87,4% que representaba junio.

Además, tras la reestructuración, la vida media de la deuda se sitúa en 4,23 años, un plazo en el que Colonial confía que se haya levantado el sector. Y eso que esta inmobiliaria apenas está expuesta al desolado negocio promotor, ya que la mayoría de sus activos se dedican al alquiler.

De hecho, según el acuerdo de refinanciación, hasta 2.095 millones de euros de la deuda principal están ligados a la actividad ordinaria de gestión patrimonial, que recoge 1.740 millones de deuda del anterior préstamo sindicado. La garantía de estas deudas son las participaciones más valiosas de Colonial: la filial francesa SFL, Torre Marenostrum y FCC. Y también la hipoteca sobre varios edificios en renta situados en España.

En 2009, Colonial ha presentado unos números rojos de 474 millones de euros, un 88,1% menos respecto al año anterior. El mal resultado se explica fundamentalmente porque el grupo ha tenido que dotar 531,8 millones de euros por depreciación de activos, más otros 76,1 millones que debe a su competidor Nozar, en concurso de acreedores.

Respecto a la cifra de negocio, se sitúa en 413 millones, de los que 282,3 se corresponden con ingresos por rentas. Las ventas de activos aportaron 285,5 millones, un 72,5% más que en 2008. La peor suerte es para la facturación de los negocios de promoción y venta de viviendas y suelo, los grandes damnificados de la crisis, con caídas del 50% y el 82,7% respectivamente.

IGUALMENTE LES CITO LA GRAN QUITA A LA QUE HACE REFERENCIA EL PORTERO DEL FORO..:

Opcion dijo, expreso, se le colo..:

"LA QUITA, es capitalizar OTROS 1900 MILLONES EN UN PRODUCTO FINANCIERO ESPECULATIVO que no tiene dividendo alguna, ni remuneracion imaginable y eso es comerse un marronazo de 1900 millones " por parte de los acreedores

Bueno pues si a mi objetiva QUITA de 1.015 MM, le sumamos esta que Ud. cita de 1.950 MM (ya que segun Ud. no acudira el mercado y seran los acredores los que finalmente se los coman). Ya tenemos QUITAS por valor de 2.965 MM de euros.
Pues no Sr. Opcion, la quita real es la que yo le cito, la que Ud. expone es un detalle que la cia. tiene con la banca acreedora para que puedan recuperar su dinero con rapidez y eficacia, debido a la gran revalorizacion que esperan los gestores en un plazo no superior a dos años.

Buenos dias y feliz jornada en la semana del 0.16 eu. Expansion y el Economista esta preparando un gran articulo sobre InmoColonial y su nuevo giro de 180º que la convertiran en el medio plazo en el nuevo referente entre las grandes Patrimonialistas Mundiales.